Продавцу, кроме желания
расстаться со своей недвижимостью (разумеется, в обмен на некоторый денежный
эквивалент, - поэтому он и продавец), необходимо иметь на неё
соответствующие, так называемые правоустанавливающие документы с отметкой о
государственной регистрации, - единственным доказательством права
собственности. Ещё необходимо заручиться согласием супруга (если
недвижимость приобретена в период брака), согласием сособственников (если
они имеются), согласием т.н. органов опеки и попечительства (если в сделке
будут участвовать несовершеннолетние)
На подготовительном этапе
Оценивается перспективность затеваемого мероприятия (имеется ли
возможность улучшения жилищных условий или (и) решения финансовых проблем
после продажи принадлежащего вам недвижимого имущества), приводятся в
порядок документы на недвижимость, готовятся разрешения и справки БТИ.
При прямой продаже недвижимости (квартиры, комнаты, дачи,
домовладения, земельного участка) с целью получить за неё деньги – вначале
оцените её стоимость, получите все необходимые согласия, погасите долги по
оплате коммунальных услуг и приступайте к следующему этапу.
При альтернативной продаже жилья потребуется также
оценить
перспективы приобретения «альтернативы».
Рекламная кампания
Чем больше людей узнают о том, что вы что-то продаёте, тем скорее
найдётся тот, кто готов будет предложить за это максимальную цену. Кстати, о
цене. Не пытайтесь выставлять на продажу свой объект по заведомо завышенной
цене, - зря потратите время и деньги на рекламу. Кто захочет покупать по
такой цене, если рядом продаётся практически то же, но гораздо дешевле?
Определиться с ценой и разработать оптимальную стратегию продажи вам может
помочь опытный специалист - риэлтер.
Показы квартиры и предварительные переговоры.
Подав объявления о продаже, приготовьтесь к телефонным переговорам, а также
к тому, что продаваемую квартиру надо будет показывать. Сразу же следует
предупредить, что со стороны потенциальных покупателей в большинстве случаев
будут выступать нанятые ими опытные специалисты по недвижимости – риэлтеры.
А если это будут сами покупатели, то уж точно, что они люди в этом отношении
многоопытные. Следует быть готовым и к тому, что интересоваться вашей
недвижимостью будут не только потенциальные покупатели... и что для того,
чтобы не упустить "нужный звонок", необходимо постоянно находиться вблизи
того телефона, номер которого вы указали в рекламе.
Приём аванса/задатка.
Настанет момент когда на ваш объект недвижимости найдётся покупатель и
вы окончательно обо всём с ним договоритесь. Обычно это достигается путём
взаимных уступок и компромиссов. Пока договорённость достигнута только на
словах, не исключено, что покупатель в любой момент может передумать или
заявить отказ от выполнения каких-либо условий покупки. Поэтому продавцу
стоит получить от покупателя (его представителя) в доказательство
серьёзности намерений некоторую сумму предоплаты, письменно зафиксировать её
передачу и другие важнейшие договорённости по предстоящей сделке. На
практике это реализуется путём составления и подписания договора о
намерениях (предварительного договора купли-продажи), либо соглашения о
внесении аванса. Пойти на подписание соглашения о задатке можно только при
стопроцентной уверенности в том, что в оговоренные сроки вы способны
обеспечить процедуру подготовки передачи квартиры новому собственнику. А
это, увы, зависит не только от вас лично, но ещё и от других лиц и
обстоятельств, в том числе, и от прихоти чиновников.
Продавцу жилой недвижимости следует быть
готовым к тому, что покупатель и его представители очень тщательно будут
проверять
юридическую
чистоту предполагаемой сделки (ведь не менее тщательно продавец будет
проверять деньги покупателя). Поэтому будущему продавцу полезно будет
узнать, что это за проверка такая, и
кто ещё будет заниматься сопровождением сделки со стороны потенциального
покупателя.
Сбор документов.
Для совершения каждой конкретной сделки необходим свой собственный набор
документов.
Здесь
приведён перечень и некоторые образцы документов, представляемых для
регистрации вторичных сделок и (или) возникающих на их основании прав
(купли-продажи, мены, ренты, дарения, уступки прав требования, расторжения и
др.).
Составление договора.
После того, как будут собраны все необходимые для сделки справки и документы
необходимо составить проект договора, по которому продаваемая недвижимость
будет отчуждаться в пользу нового собственника. Уже при принятии аванса вы
должны были договориться с покупателем о том, какая цена будет указана в
договоре – рыночная, по оценке БТИ или какая-то другая, например, чуть менее
одного миллиона рублей. Предварительно следует договориться и о том, в какой
форме будет заключаться договор – в нотариальной или в простой письменной, о
цене сделки в договоре и о том, кто возьмёт на себя этот труд и
соответствующие расходы.
Взаиморасчёты (закладка денег).
ВАЖНЕЙШИМ моментом в проведении любой возмездной сделки с недвижимостью
является порядок расчётов между сторонами, обеспечивающий соответствующие
гарантии для каждой стороны, безопасность и конфиденциальность. Ведь по
БОЛЬШОМУ СЧЁТУ после сделки Продавец остаётся с ДЕНЬГАМИ (разумеется,
он хочет, чтобы они гарантированно перешли к нему в необходимом количестве,
безопасным способом и были НОРМАЛЬНЫМИ), а Покупатель после сделки остаётся
со своей НЕДВИЖИМОСТЬЮ (и хочет, чтобы документы на неё были НОРМАЛЬНЫМИ;
чтобы по этому поводу у него не было проблем в дальнейшем). Не имея
соответствующего опыта в этом вопросе обратитесь за помощью к специалисту.
Совершение и государственная регистрация сделки.
Если договор совершается в простой письменной форме, а текст договора и
прочие документы уже готовы, то сразу же после закладки денег можно
подписывать договор и подавать его на госрегистрацию. Если предполагается
подписание нотариального договора – стороны отправляются к нотариусу
подписывать и удостоверять договор и прочие документы, которые вслед за этим
подаются на регистрацию.
Завершающий этап.
На этом этапе продавец получает деньги, а покупатель становится
собственником недвижимого имущества. Продавец должен внимательно
проверить полученные им после регистрации документы - они являются его
"пропуском" к деньгам, хранящимся в банковском депозитарии. Он обязан выдать
покупателю расписку в получении денег и передать ему недвижимое имущество.
Передача недвижимости фиксируется документально и, в зависимости от
обстоятельств сделки, может происходить и сразу после подписания договора, и
в период проведения процедуры госрегистрации, и после получения покупателем
свидетельства о праве собственности.
Продавцу недвижимости следует
определиться с проблемой: делать все самостоятельно, обратиться за помощью в
агентство недвижимости или к частному маклеру. В первом случае, с учётом
того, что знания и опыт стремятся к нулю, сроки реализации задуманного будут
стремиться к бесконечности и на этот период ваша основная работа "может
отдыхать". Агентства в лице их отдельных представителей и частные маклеры
обладают специфическим опытом и знаниями реалий этого рынка. Они возьмут на
себя все "заморочки" и сэкономят ваше драгоценное время (и нервы), помогут
вам не упустить выгоду, не допустить ошибок по правовому оформлению сделки,
оптимизировать налоги, воспользоваться льготами... Однако, за их работу
придётся заплатить (от 6% суммы сделки - агентствам и ~3%
- частному маклеру); за сопровождение сделки маклером - несколько сот
долларов. Выбор за вами.
на главную |